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中国房地产政策的未来走势

2019-07-18 点击:1256
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今年上半年,深圳二手房市场出现在“小阳春”市场,价格出现上涨迹象。然而,这个“热门”市场没有继续,市场很快就关闭了。由于提出了“留守不投”的基本概念,房地产政策基本上围绕着这一中心思想。

近年来,出台了一系列政策,包括“租赁和销售权”,“发展租赁市场的力量”,“增加经济适用房供应”和限制转售的政策。我们认为,这一系列政策最终将构成房地产市场的长期机制。现在只有最后一个标记“财产税”。

我还研究了该国过去几年发布的一系列政策。让我与大家分享一下

01

租赁和出售相同的权利会导致租金激增吗?

持这种观点的人并不多。他们的理由很简单,就是租房和出售相同的权利会增加租赁市场的需求,这将增加出租房的价值。乍一看,似乎没有逻辑问题。如果出租房屋和自营房屋的股权差异很小,那么租金需求似乎会在一定程度上增加。

事实上,对于一个城市来说,整个住房市场相对稳定。供应市场和租赁市场供应紧张。如果租赁市场的需求增加,对销售市场的需求会减少,而销售市场的物业自然会流入租赁市场,租赁物业的供应会在流向租赁市场后增加,他们将在一定时间内实现动态平衡。

我们来谈谈租赁市场的特点。一线城市的租赁市场最能反映市场的实际供需状况和市场的承受能力。每个人都认为深圳的房子很稀缺,供应量很小,但你看到有很多人住在街上,没有居住的地方?显然不是,这是什么意思?说明市场具有自我调节功能,多方位供应满足整个城市人口的住房问题。租金从来没有像价格那么灵活,为什么?租金可以更好地反映城市住房供需平衡,工资水平和消费能力。大多数租户对租金价格非常敏感,因为平均城市工资在那里,月工资超过6000,你的平均租金有多高,如何上涨?

房地产价格(价格和租金)上涨的核心支撑因素是人口和行业(确定工资水平)。但是现在,一个城市引入人口特别是高质量的人口是多么困难,所有主要城市都急于招募人才,增加平均工资就更难了。这需要城市产业升级带动。

如果有一天,资产定价与租金收益率挂钩,则房地产价格开始下降。目前,一线城市的住宅租金租金约为2%。我们根据市场的4%无风险回报计算它们(显然,房地产投资者的需求率肯定超过4%)。达到这个水平的回报,或增加租金。双倍,或房价暴跌一半。当然,这两种情况都是极端的理论。如果没有强大的外部环境,价格,租金和市场需求的回报将会缓慢平衡。

02

将控制政策纳入会议导致房价的报复性上涨?

我真的不能同意这种观点。众所周知,这轮房地产牛市是货币超调和经济增长等因素的叠加,尤其是货币扩张。互联网上实际上有一种观点认为这是购物车的终结,房价的上涨正在推动货币升值。我个人认真地不同意。当房地产行业在2008 - 2009年陷入低迷时,4万亿元人民币被贬值,导致房价上涨。在2015年的330s之后,浪潮不是降息率首次降低。是什么导致了刹车的开启?我认为这种逻辑有点不合理。房价上涨推动人民币过度上涨。实际上人们相信这个理论。

房地产市场的核心因素是经济增长导致可支配收入增加。房价泡沫是由过度货币引起的。我们可以做好拉低工作,支持未来房价快速上涨的两个因素仍然存在?改革开放以来,中国的GDP增长了好几倍?未来30年有这样的潜力吗?即使李训磊说新的经济周期已经开始,他能不能达到过去30年的增长?增量是如此之大,继续增加是多么困难!另一种是货币政策。显然,中央政府已经从扩大的货币政策转变为稳定的货币政策。如果你想继续过度发行资金,它实际上是一个死的实体,金融资产的泡沫将被炸毁。

我只是想问一下,房地产继续报复的基础在哪里?根据目前中国房地产的股票价值,增加10%的成本是多少?总是向人们提出这样的期望是没有用的。即使他们可以在短时间内赶来,他们也会迟早死去。

03

房地产市场处于无限循环中,无法解决。

房地产是无限循环?这种观点的主要原因是地方财政过度依赖土地财政,无法实施中央控制政策。这更令人担忧。几年前,中央政府开始限制地方政策融资平台的融资。地方政府的总体负债率呈现稳定趋势。今年年初,财政部部长肖杰也表示,中国政府的负债率并不高。所以我想说的是,在整个国家的范围内,一些专家对政府的债务问题并不是那么认真,也不能解决房地产问题。至多是既得利益集团所面临的问题。

近年来,地方政府出售了大量土地并获得了大量资金。开发商购买了土地,相当于分担部分债务,买方买下房子并分享了部分房屋。因为后两者也是通过债务购买的,它相当于取代政府的债务。有些人可能会认为存在转移风险的怀疑,但整个机制是透明的,并且每个机制都是自我选择的市场主体。这是可以理解的。

总之,对于中国政府来说,没有致命的解决方案,只想解决它,是否解决了。但就目前而言,很明显政府正以积极的态度来解决这个问题。为什么?如果没有解决,估计实体经济将完成。

04

政策的本质是什么?

这项政策与以前的政策有什么最大的区别?作为类比,之前的“限制,限制和价格限制”就像一种强大的药物。虽然它有明显的效果,但它无法治愈症状。最近推出的政策就像是“慢性毒品”。虽然短期内效果不明显,但有必要从根本上解决问题。现在该政策有三个主要方向:

出租和出售相同的权利。这项政策的实质是剥离房屋附带的其他价值。教育和医疗资源等公共产品不再与房屋相关联,而是与您融入城市和贡献相关联,例如您家庭的年龄。社会保障支付期限和支付金额,税收创造水平等。租赁和出售权解决了房屋所有者和使用者在使用城市公共产品方面的相同权利问题。由于购买房屋需要更高的价格,自然许多需求将转向租赁市场。这确实需要一个过程。毕竟,人们仍然对政策实施的程度和持续时间持怀疑态度。但是,租赁和出售相同权利的政策与以前的短期政策不同。这是解决房地产长期机制的基石政策,不容易取消。从政策本身来看,它具有更大的社会影响力。政府在引入之前必须经过深思熟虑,并将继续作为一项长期政策。所以不要运气。

限制重新转移的时间。流行的一点是限制销售,也就是说,在你买房之后,你必须等待几年才能再次转移。这项政策实际上早在办公室和工业产权市场就在深圳进行了探索。深圳前海的许多商业物业需要保留10年以上才能出售。在将工人的房产销售转移到企业后,如果公司想要转售,则必须等待5年,并且5年内的销售可以全部。必须上缴增值收入。目前,这一政策已开始在各大城市的住宅市场推广。核心是减少房子的流动性。一些有经济思考的人都知道,一旦流动性减少,房屋作为投资产品的价值就会大大降低。

这些只是肤浅的解释。事实上,我认为限制销售是一项短期政策。这是为了经济转型和实施其他房地产长期政策以换取时间。它可以理解为空间时间。你为什么这么说?如果租房和出售等长期政策强劲,那么结果就是每个人都希望整个房地产市场大打折扣。一旦市场的屏障湖开放,房价会出现悬崖般的下跌吗?完全有可能每个人都有条件来检查国内购房的影响力。限制销售的当前目的是阻止交易大厅并避免房价急剧下跌。毕竟,在当前的经济形势下,房地产市场仍然是支撑国内经济的支柱产业,也是为了避免房价下跌引发的银行体系危机。

但几年后,发生这种情况的可能性大大降低。首先,经济将逐渐转变,并减少对房地产的依赖。其次,随着经济增长和居民收入的增加,房价不会相对上涨或下跌。五八年后,每个人对今天房价的感觉肯定会有所不同。第三,通货膨胀的延续(虽然这是一种审慎的货币政策,但适当的通货膨胀是必要的),事实是第二种情况,房价不上涨是相对下降的。

增加经济适用房的供应。从中央政府到地方政府,过去几年保障性住房供应的增加得以幸免。在深圳,建造经济适用房所需的新建房屋和旧改造项目的比例不断提高,两个地理位置较好的工业区已被允许转为保障性住房。经济适用房的供应不仅是遏制市场的一种方式,也是基于社会稳定和公平的方式。社会需要良性发展,是满足普通人基本生活需要的基础。经济适用房的供应肯定会转移客户的大部分需求,但也会降低居民的杠杆率。对于中国城市的中产阶级(例如,中产阶级被称为中产阶级),抵御风险的能力非常差。根据30%的首付款,基本买房数量增加了两倍,房价下跌了30%。您必须补充抵押品,或者您必须让银行收回(关键是银行无用)。现在很多白领买房首付是借东西联合起来,什么资产可以抵押给银行?

05

房地产市场的下一个发展目标

从今年的调控政策来看,一切似乎都有点毛躁,但正如我上面所说,这些政策在短时间内并不明显,但它们的确旨在改变长期市场机制。房地产市场的最终目标是建立一个真正的经济适用房和商品房市场双重监管机制。整个社会住房体系将真正覆盖刚需要的客户,供应实体将由政府和国有企业主导,商品房市场将完全以市场为导向。行动中,政府不再干涉太多。

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